IZVRŠITELJ : Ante Bandić, inž. građ.
stalni sudski vještak
građevne struke
N. Goričica 4,
52 420 Buzet
tel - fax: 052 694 156
tel - fax: 052 662 962
Rijeka
Josipa Mohorića 26
tel: 051 639 394
mob. 098 652 918
Email adresa: ante.bandic@istra-istria.hr
Email adresa: ante.bandic@pu.t-com.hr
Ovlaštenje: 4-Su-993/93
Županijski sud u Puli
NARUČITELJ: HISTRIJA GROUP d.d. u stečaju
Ungarija bb
52 470 Umag
GRAĐEVINA: Poslovni objekt – " Skladište pića Unagarija "
P R O C J E N D B E N I E L A B O R A T
P R O M E T N E V R I J E D N O S T I
k.č. 5059/1 k.o. Umag
"SKLADIŠTE PIĆA UNGARIJA"
1. Prometna vrijednost nekretnine na k.č. 5059/1 k.o. Umag 1.175.000,00 €
Prometna vrijedne nekretnine u KUNAMA 8.583.375,00 kn
U Buzetu: 08. siječnja 2009. godine
S A D R Ž A J
Ante Bandić, inž. građ.
stalni sudski vještak za graditeljstvo
Buzet
N. Goričica 4
52 420 Buzet
P I S M O P R O C J E N E
Izvršio sam procjenu nekretnine koje se definira kao
- zgrada čestica 5059/1 k.o. Umag, u naravi kompleks skladišta pića sa pratećim sadržajima – sve knjižimo kao -
kuća, dvorište i neplodno sa 8187 m2,
te u ovom izvješću iznosim mišljenje glede njene tržne - prometne vrijednosti.
Izvršio sam određena istraživanja kako bi izrazi mišljenje i procjenu tržne – prometne vrijednosti nekretnine na dan 08. siječnja 2009. godine.
Prometna – tržna vrijednost definira se kao pretpostavljeni iznos za koji se može očekivati da će se nekretnina prodati, razmijeniti
između zainteresiranog kupca i prodavatelja, a da niti jedna strana nije pod prisilom.
Ujedno se podrazumijeva da prodavatelj i kupac imaju jednaka saznanja o svim relevantnim čimbenicima u svezi predmetne nekretnina.
Nekretnina se procjenjuje kao da se nudi na prodaju na otvorenom tržištu.
Podrazumijeva se da se ova procjena može koristiti u svrhu formiranja kupoprodajne cijene, svrhu rješavanja imovinsko
pravnih pitanja, utvrđivanje fer cijene u poslovnim knjigama trgovačkih društava te zasnivanja založnog prava na nekretnini.
Ova procjena sadrži opis nekretnina, opis načina i obujam sprovedenih istraživanja te prezentaciju zaključka i izračuna prometne vrijednosti, izvješće o pretpostavljenim ograničenjima i foto dokumentaciju nekretnina.
Osobno sam obavio očevid nekretnine, proučio lokalne i regionalne uvjete na tržištu uzevši u obzir:
- lokaciju, veličinu, infrastrukturu i iskoristivost objekata i zemljišta
- vrijednost zemljišta kao da je dostupno za izgradnju sukladno najboljoj iskoristivosti,
- prevladavajuće trendove, opće stanje i relativnu potražnju za nekretninama ove vrste na tržištu,
- kapitalizaciju očekivanih prihoda kao indikatora vrijednosti objekta koji generira prihode.
Bazirano na svemu gore navedenom moje mišljenje o tržnoj – prometnoj vrijednosti nekretnine na dan 02. siječnja 2009. godine
procjenjivano za potrebe prodaje na otvorenom tržištu iznosi za:
1.175.000,00 € ili 8.583.375,00 kn
Prilikom procjene vrijednost nekretnine dana 8. siječnja 2009. godine srednji tečaj NBH za 1,00 € iznosio je 7,3050 kn.
U gore izraženoj vrijednosti nekretnine nisu uključeni porezi na promet nekretnina.
Napomena:
Procjena može biti razumljiva samo ukoliko se pročita kompletno izvješće.
S poštovanjem.
Buzet: 08. siječnja 2009. godine.
Na temelju narudžbe
trgovačkog društva HISTRIA HISTRIJA GROUP d.d. u stečaju sa sjedištem u Umagu, Ungarija bb, 52 470 Umag
pristupio sam izradi PROCJENDBENOG ELABORATA "POSLOVNOG KOMPLEKSA SKLADIŠTA PIĆA" – u vlasništvu naručitelja.
Dana 08. siječnja 2009. godine izašao sam na lice mjesta, izvršio uvid u stanje građevine i zemljišta, sačinio skice i
fotoaparatom snimio nekretninu i zatečene građevine, te notirao sve činjenice koje sam smatrao bitnim za izradu ove procjene.
NALAZ
OPĆI PODACI
Raspoloživa dokumentacija
Svi prikupljeni podaci temelje se na činjenicama utvrđenim tijekom očevida i izjava naručitelja gospodina Dražena Ezgete,
stečenog upravitelja trgovačkog društva.
Lokacija nekretnine
Grad Umag, Ungarija - poslovna zona grada Umaga.
Geodetska identifikacija
Identifikacija po vještaku mjerničke struke nije vršena.
Vještak je na temelju dostavljenih kopija katastarskih planova i uz pomoć naručitelja gospodina Dražena Ezgete,
stečenog upravitelja, izvršio identifikaciju procjenjivane nekretnine.
Opis nekretnine
Skladište pića i prehrambenih artikala
Klasično obzidana skeletna čelična konstrukcija i nosioca tlocrtne veličine 5040 x 5350 cm, katnosti prizemlja, visine do vijenca 450
cm, na koju se oslanja rešetkasta konstrukcija krovišta sa pokrovom od valovitog salonita.
Objekt je jednostavnog uređenja sa asfaltiranim podom, ožbukanim zidovima i podžbuknim razvodom instalacija, koncipiran kao
jedinstven prostor bez unutrašnjih pregradnih zidova namijenjen skladištenju pića u prvom, odnosno skladištenju prehrambenih artikala
u drugom dijelu, te sa manjim katnim kancelarijskim prostorom sa sanitarijama veličine 710 x 840 cm unutar prostora hale
Prema izjavi naručitelja objekt je sagrađen 1976 godine.
Okolni prostor građevina
Okoliš građevina većim dijelom je asfaltiran i betoniran
Instalacije
Zgrada je opremljena svim instalacijama sukladno namjeni.
Instalacije su bez veće građevinske vrijednosti – dotrajale i amortizirane.
Elektroopskrba:
Napajanje građevine izvedeno je podzemnim kabelom do kućnog priključnog ormarića KPMO -3, a odatle do glavnih internih razvodnih
ploče GRP smještenih u zidovima objekta.
Grijanje
Prostri skladišta se ne griju.
Prostori kancelarija griju se termoakomulacijskim pećima i klima jedinicama.
Korisna površina
Obračunska površina ili korisna površina obračunava se na temelju tehničkih normativa i propisa i čini zbroj neto površina.
Obračunska površina je polazna osnova za izračunavanje građevne vrijednosti nekretnine.
Slijedom iznesenog i izmjerena licu mjesta, obračunska površina iznosi za:
1. Hala skladišta 5040 x 21001.058,40 m2
2. Hala skladišta5040 x 21001.058,40 m2
3. Međuhala skladišta5040 x 1150579,60 m2
4. Utovarna rampa5100 x 400 x 0,50102,00 m2
5. Kancelarije – priz.710 x 840 x 1,00 59,64 m2
6. Kancelarije – kat.710 x 840 x 1,00 59,64 m2
Analiza najbolje iskoristivosti
Najbolja iskoristivost se definira kao legalno i razumno korištenje zemljišta na način koji je fizički moguć, isplativ, financijski ostvariv,
te koji rezultira najvećom vrijednošću određene nekretnine.
Cijeneći – zakonsku dopustivost (URBANISTIČKU), fizičku mogućnost, financijsku ostvarivost i max. profitabilnost, a uvažavajući
trenutne odnose na tržištu Grada Umaga i bližeg okruženja zaključio sam da nije realno očekivati da će sadašnji vlasnik ili eventualni
budući kupac pokušati izvršiti prenamjenu objekata i zemljišta već da će zadržati postojeću namjenu objekta (skladišta) koji je predmetnom procjene.
Stoga ću prometnu vrijednost nekretnina izraditi na temelju pretpostavke da će sadašnji vlasnik i eventualni kupac zadržati postojeću namjenu objekata kao skladišnog prostora što je sukladnu prostorno planskoj dokumentaciji grada.
Uvjeti i ograničenja.
Prema okruženju, položaju u prostoru i pristupu ne postoje ograničenja glede korištenja, proširenja i dograđene objekta sukladno postojećoj manjeni.
Ograničavajući faktor korištenja objekata je jedino zajednički pristup sa ostalim objektima u zoni.
Zemljišno knjižno stanje
Prema vještaku predočenim dokumentima vlasništvo nad predmetnom nekretninom uknjiženo je na ime i u korist HISTRIJA GROUP d.d.
Umag.
Napomena
Nad nekretninom uknjiženo je pravo zaloga na ime Istarske kreditne banke Umag d.d. Umag
GRAĐEVNO ZEMLJIŠTE
Predmet procjene je kompleks od tri međusobno spojene hale na okućnici površine 8187 m2.
INSTALACIJE
Zgrade posjeduju standardne instalacije struje snage i rasvjete, sanitarnog razvoda vode i kanalizacije, instalaciju hidrantske mreže i
TK mreže.
Instalacije su u trošnom i derutnom stanju.
VANJSKO UREĐENJE
Značajnije vanjsko uređenje koje bi pridonosilo povećanju prometne vrijednosti nekretnine na okućnici predstavlja jedino asfaltirana
površina oko hale – a.
PROCJENA
Procjena se temelji na minimalnoj vrijednosti građevine koju je moguće postići u slobodnom prometu na tržištu Grada Umaga i bližeg
okruženja
Procjena obuhvaća:
• procjenu prometne vrijednosti nekretnine prema izgledu i stanju na dan očevida.
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZGRADA TROŠKOVNOM METODOM
Procjena ovom metodom podrazumijeva da se prometna cijena nekretnine formira na temelju troškova gradnje, te da ne postoji tržni
interes za kupnju nekretnine po nekoj cijeni ako se za nižu cijenu može izgraditi podjednaka nekretnina na zemljištu u neposrednoj blizini.
Nadalje ova metoda podrazumijeva kako cijena objekta ovisi samo o vrsti građevnog materijala, konstrukciji, vrsti i kvaliteti materijala
za obradu zidova i drugih površina i materijalu za završne radove, ugrađenoj stolariji, opremi, instalacijama, korisnoj površini i vremenu izgradnje.
Način izrade procjene
Svi proračuni baziraju se na postojećem stanju i opremljenosti prostora zatečenom na dan očevida 08. siječnja 2009. godine.
Nakon toga vrši se procjena nekretnine sukladno Uputstvu o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata ("Narodne novine", broj 52/84.)
Primjenjuje se parametarska metodu proračuna nove građevinske vrijednosti primjenom jediničnih cijena svedenih na jedinicu neto
površine u kn/m2 procjenjivanog prostora. Množenjem jediničnih cijena te njihovim sumiranjem dobijemo sadašnju građevinsku
vrijednost koju umanjujemo u skladu sa Uputstvom i dobivamo tzv. troškove građenja objekta (čl. 3. točka 2.), na što dodajemo troškove navedene u ostalim točkama sukladno čl. 2. Uputstva.
Ostali troškovi su troškovi naknade za zemljište, komunalnog opremanja instalacijama i troškovi udjela u izgradnji komunalnih objekata
i uređaja na građevnom zemljištu. Dodaju se i troškovi kao što su razni doprinosi i takse, izrada tehničke dokumentacije i vođenje
investitorskih poslova i nadzora. Sve ove troškove nazivamo "ostali radovi". Ove kategorije troškova se ne umanjuju.
Na ovaj način dobili smo građevinsku vrijednost nekretnine na osnovu koje vršimo procjenu prometno – tržne vrijednosti građevine.
Sukladno podacima iz biltena "Standardne kalkulacije radova u visokogradnji" Instituta građevinarstva hrvatske za opis standardnih
radnih procesa i normativa, cijena materijala, radova i strojeva, te Cjenika neposredne izvedbe građevinskih radova građevinske
operative Primorsko - goranske - istarske regije proizlazi kako građevna vrijednost procjenjivanog objekta iznosi:
Trošak Površina Jedinična Ukupno
m2 vrijednost €
1. Cijena zemljišta 8187 100,00 €/m 2818.700,00 €
2. Prateći troškovi, kom. 7,5 % Ngv 875.280,00 € 56.646,00 €
priključci i nadzor
Kom. priključci
Td, nadzor i konzalting
Komunalni doprinos
Vodni doprinos
3. Građenje – Sgv = .... ....€/m2 397.134,00 €
4. Vanjsko uređenje okućnice 5514 10,00 €/m2 55.140,00 €
Umanjenje fizičkog stanja upotrebljivosti za n<=N Uk = 0,8 x n/Nx ( n +N)/2N =g